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各乡镇人民政府,各街道办事处,区政府直属各单位：

《bet36体育投注：农村村民建房审批暂行管理办法》已经区政府第31次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

bet36体育投注：bet36体育投注：人民政府

2023年12月27日

（此件公开发布）

bet36体育投注：农村村民建房审批暂行管理办法

第一部分  总则

一、为加强和规范农村宅基地和村民建房管理，引导村民节约和合理利用土地资源，推进新时代美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省土地管理条例》《浙江省城乡规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》等有关法律、法规、规章，结合本区实际，制定本办法。

二、本办法适用于bet36体育投注：bet36体育投注：行政区域范围内农村村民（以下统称村民）新建、扩建和改建住房的审批与管理（公寓式住房的审批与管理办法另行制定）。

（一）本办法所称村民, 是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

（二）本办法所称农村宅基地（以下简称宅基地），是指村民经过依法批准用于建造住房及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

（三）本办法所称农民住房（以下简称农房），是指村民在其宅基地上建设的住房。

三、村民建房应当符合相关规划，鼓励村民统建、联建农村住房，保持地方特色和传统风格，坚持安全、适用、经济、美观的原则，引导村庄合理布局，促进产业人口集聚。根据乡村振兴战略规划对村庄分类和管理。贯彻国家、省、市有关节约集约利用土地资源、保护耕地等规定。

四、按照区级主导、乡镇主责、村级主体的原则，乡（镇）人民政府、街道办事处组建管理机构，落实宅基地专管员，相关基层站所协同，界定工作职责，实行专人专岗专窗制度，建立村级土地协管员队伍。

乡（镇）人民政府、街道办事处：负责组织本辖区村庄规划编制工作；负责村民建房资格审查、宅基地及建房审核审批、注销、批后监管、日常巡查及台账管理等工作；指导各村依法开展宅基地和村民建房审核审批管理工作，通过指导和规范村规民约的制定内容等方式，规范宅基地使用和建房活动；依法查处违法建设行为。

区农业农村局：负责农村宅基地改革和管理工作。完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；指导乡（镇）人民政府、街道办事处进一步规范宅基地的日常管理，优化审批流程，建立宅基地和村民建房乡（镇）人民政府、街道办事处联审联批制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民建房新增建设用地需求通报自然资源部门；参与国土空间规划和村庄规划编制。

市自然资源和规划局莲都分局：负责国土空间规划的审查审批、建房用地计划指标管理，农用地转为建设用地报批，业务指导等工作。根据宅基地用地规模和布局，合理安排新增建设用地计划指标，保障村民建房用地需求；核发乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证；负责办理不动产登记等工作。

区住房和城乡建设局：负责农村建筑工匠的培训管理和行业约束；建立健全农村建筑工匠责任信用体系；负责组织编制并更新农村住房设计通用图集等工作；指导乡（镇）人民政府、街道办事处做好农村住房安全监督管理、建筑风貌引导管控、农村住房设计图纸审查及危旧房改造等工作。

公安、征收、民政、林业、水利、执法、交通运输等有关部门按照法定职责配合做好村民建房管理相关工作。南明山街道行政区域范围内涉及的建房审批管理事务由丽水经济开发区对应的职能部门承担。

村集体经济组织（村民委员会）：要依法完善宅基地自治管理制度，强化村规民约的监督约束作用，加强农村住房建设自治管理，指导村民依法实施农村住房建设活动；负责本村宅基地及建房资格的申请核实、建房纠纷调解；负责宅基地和闲置住房的盘活、利用、调整、退出处置；及时发现、劝阻并报告违法用地和违法建设行为。

第二部分  建房条件

五、村民符合下列条件之一的，可以申请建房：

（一）属于无房户、住房困难户的；

（二）符合国土空间、村庄等规划在原址拆、改建的；

（三）因自然灾害、政策性搬迁、规划实施等原因需要重新选址建住宅的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

六、村民申请建房时有下列情形之一的，不予批准：

（一）除实施国土空间规划进行村庄、集镇改造外，宅基地面积已达到规定标准，再申请宅基地的；

（二）出租、出卖、赠与、析产等其他形式转让住房后，再申请宅基地的；

（三）未达到法定结婚年龄的；

（四）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（五）非法占地或违法建房行为未处理结案的；

（六）法律、法规规定不予批准的其他情形。

七、村民符合下列条件之一的，属于住房困难户：

（一）在附件1范围内的村民家庭三代人均住房建筑面积砖木（砖混）结构不足25㎡或者泥木结构不足30㎡的；

（二）在附件2范围内的村民家庭三代人均住房建筑面积砖木（砖混）结构不足30㎡或者泥木结构不足35㎡的；

（三）在附件1、附件2范围外的村民家庭三代人均住房建筑面积或户均宅基地面积，达不到下列标准之一的：

1.人均住房建筑面积：砖木（砖混）结构住房35㎡或者泥木结构40㎡；

2.户均宅基地面积（包括猪栏、杂间等附属用房）：1—3人户，75㎡；4—5人户，90㎡；6人以上户，110㎡。

本条前款所指的“村民家庭三代”是指以申请建房的村民为基准代，往上计算两代。人均住房建筑面积计算采取先户均后人均的计算方法。村民住房建筑面积包括：

（一）申请建房时拥有合法产权的集体土地住房建筑面积；

（二）申请建房时拥有的集体土地房屋征收安置住房及征收安置时以货币补偿安置的建筑面积；

（三）申请建房时已存在的历史违法建筑经处罚后继续占有使用的建筑面积；

八、村民因灾毁、避险急需建房的，经规划选址后，可按照本办法规定的建房标准先行建设，但必须在灾情结束后6个月内申请补办有关建房审批手续，相关部门履行相应职责。

九、申请建房用地的村民应当按照以下规定处置原有住房：

（一）在旧村改造范围内拆旧建新的，应当先拆除原有住房（包括猪栏、杂间等附属用房）及其他构筑物，再申请建房；申请异地新建住房拆旧建新的，在建房申请批准前应当自行拆除旧房；

（二）原有住房确系住房结构或文物保护等原因不能拆除的，在申请建房的同时将原有住房产权变更登记给所在的村集体经济组织；

（三）村民之间可以通过调剂的方式处置原有住房，但是接受调剂方必须是本村的无房户或住房困难户，而且调剂双方均不存在违法建房行为未处理结案的情形。

第三部分  建房标准

十、村民一户只能拥有一处宅基地。农村宅基地建房“户”的认定，以公安机关登记的户籍资料为基础，按以下原则进行认定：

（一）子女未达到法定结婚年龄的与父母认定为一户,子女达到法定结婚年龄的视同分户；

（二）夫妻双方单独立户的按一户进行计算；

（三）夫妻离婚超过三年或者未到三年一方已再婚的视同分户；

（四）法律、法规规定的其它情形。

十一、村民申请建房时具有下列情形之一的，可以计入建房人数：

（一）配偶为非本村集体经济组织成员，且未享受房改（包括购买房改房、集资房、限价商品房、安居房、解困房和微利房，经济适用房，领取经济适用房价差补助等，下同）、公寓安置、迁建安置等政策的；

（二）子女为非本村集体经济组织成员的，户籍制度改革前为非农户口的人员，且未享受房改、公寓安置、迁建安置等政策，尚未成家随父母居住的；

（三）原户籍在本行政村的大中专院校在校生；

（四）原户籍所在村的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居人员）；

（五）原户籍在本行政村的监狱服刑人员；

（六）法律、法规规定的其他人员。

十二、村民申请建房时具有下列情形之一的，可以增加一个建房人数：

（一）已婚尚未有子女的；

（二）原已领取独生子女光荣证未生育二胎的；

（三）已达到法定结婚年龄，尚未登记结婚的。

十三、国家机关、事业单位在编人员、离退休人员，该类人员其建房申请不予批准且不计入建房人数；村民家庭人员中已享受房改政策或已享受过公寓安置、迁建安置政策；已享受无房户（住房困难户）安排公寓住房、国有划拨住宅用地的，该类人员不计入建房人数。

十四、户籍制度改革前为非农户口的人员或者非本村村民在旧村改造连片拆除范围内依法拥有住房的，其住房拆除后可以参照所在地村民建房标准审批建房，建房人口数按家庭在册的实际人口数计算，不再享受第十二条增加人口的优惠政策。审批的住房建筑占地面积不得超过原有住房的建筑占地面积，剩余用地交还村集体经济组织统一处置。

十五、村民申请建房，建筑相关技术标准以区政府批准的bet36体育投注：农房建筑风貌通用图集为依据。建筑占地面积按照以下规定执行：

（一）附件1范围内的不单独安排住房用地，可以申请公寓住房；

（二）附件2范围内的1人户不单独安排住房用地，可以申请公寓住房或者挂靠亲属户建房。2人以上户原则上不单独安排住房用地，如确需安排的，其标准为：

2人户，建筑占地面积不超过38㎡，建筑层次不超过三层；

3人户，建筑占地面积不超过54㎡，建筑层次不超过三层；

4人户，建筑占地面积不超过72㎡，建筑层次不超过三层；

5人户，建筑占地面积不超过90㎡，建筑层次不超过三层；

6人及以上户，建筑占地面积不超过108㎡，建筑层次不超过三层。

（三）附件1、附件2范围外的村民住房，申请住房用地标准为：

1人户，建筑占地面积不超过38㎡，建筑层次不超过三层；

2-3人户，建筑占地面积不超过75㎡，建筑层次不超过三层；

4人户，建筑占地面积不超过90㎡，建筑层次不超过三层；

5人户，建筑占地面积不超过108㎡，建筑层次不超过三层；

6人及以上户，建筑占地面积不超过125㎡，建筑层次不超过三层。

十六、村民申请公寓住房，建筑面积按照以下规定执行：

（一）附件1、附件2范围内的村民的标准为：

1人户，不超过40㎡；2人户，不超过80㎡；3人户，不超过100㎡；4人户，不超过120㎡；5人及以上户，不超过160㎡。

（二）附件1、附件2范围外的村民申请公寓住房的建筑面积标准另行制定。

住房困难户在安排公寓住房时未按本办法第九条的规定处置原有住房的，在安排公寓住房时应当减去原有住房的建筑面积。

第四部分  公寓住房及住房用地的货币结算

十七、在村民公寓住房小区内安排公寓住房的，其土地使用权类型为出让。

（一）公寓住房的供应价格分为优惠价、市场价两种，并根据层次、朝向进行调节。

公寓住房优惠价按照市政府公布的标准执行，公寓住房市场价按照同类地段商品房市场价确定。

（二）公寓住房按下列标准结算：

1.公寓住房在享受面积标准内，按照安排公寓住房时的优惠价结算。

2.超出享受公寓住房面积标准以外的部分，按照公寓住房安排时同类地段商品房市场价结算。

十八、在村民迁建安置小区内安排建房的，其土地使用权类型为划拨。住房用地由申请建房户按成本价支付。土地成本价的计算公式为：（土地划拨价+小区基础设施建设费用+相关税费）÷小区安置总建设面积。

第五部分  建房审批

十九、村民建房审批按照以下程序要求进行：

乡（镇）人民政府、街道办事处建立一个窗口对外受理，多部门内部联动运行的农村宅基地建房联审联办制度，相关部门数据共享。

（一）建房申请。村民建房以书面申请或网上申请，向建房用地所在村集体经济组织或村民委员会提出申请。建房申请经村集体经济组织集体讨论通过，并将申请建房户的家庭人口结构、现有住房及其处置方式、住房用地位置与面积等情况在村公示栏内进行为期7日的公示。公示期满后无异议的，村集体经济组织签署意见并及时报送所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处。

（二）现场踏勘。乡（镇）人民政府、街道办事处接到村集体经济组织提交的建房申请材料后，应当在10日内牵头组织农业、自然资源、执法等工作人员到村民建房用地现场踏勘，确定建房位置，调查申请建房户的有关情况，并根据建房审批有关要求告知申请建房户需提供的相关材料。

（三）联合公示。对于符合建房条件的，由乡（镇）人民政府、街道办事处组织召开联审联办会议，对申请建房户的家庭人口结构、现有住房及其处置方式、住房用地位置与面积、拟建层数和高度等有关情况进行审核并在乡（镇）人民政府、街道办事处和村公示栏内进行为期7天的公示。

（四）审核审批。乡（镇）人民政府、街道办事处对符合条件、资料完整的建房申请，核准农村宅基地和建房（规划许可）审批表，在城市、镇总体规划建设用地范围内向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发建设工程规划许可证；在乡、村规划区建设用地范围内向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证。建房用地涉及林业、水利、交通、电力等需经相关部门审批的，还应当报经相关部门批准。

（五）放样验线。审批程序完成后，乡（镇）人民政府、街道办事处应当及时组织农业、自然资源、执法、村集体等相关人员对建房申请户的放样进行验线，验线通过后方可施工建房。

（六）全程监管。建房村民应当将确定的基槽验收、竣工验收时间事先告知或者经由村民委员会告知乡（镇）人民政府、街道办事处。村民委员会对农村住房建设中的违法行为应当予以劝阻，并及时向有关部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处报告。乡（镇）人民政府、街道办事处应严格落实村民建房建筑放样、基槽验线、施工过程、竣工验收“四到场”制度，应当派员到场监督并形成记录。定期开展动态巡查，及时发现和依法处置宅基地相关违法违规行为。

（七）竣工验收。房屋竣工后，申请户应该及时报到乡（镇）人民政府、街道办事处，由乡（镇）人民政府、街道办事处组织相关人员到实地进行竣工验收。通过验收的村民，依法向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（八）档案管理。乡（镇）人民政府、街道办事处参照城市建设档案管理规定和标准，负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档并建立电子档案，及时将审批情况报上一级农业农村主管部门备案。

二十、林业、交通、水利、电力等法律、法规对农村村民建房用地另有规定的，从其规定。

第六部分 建设管理

二十一、农村村民因地质灾害避让搬迁、水库移民搬迁、土地整治等确需使用本村以外的农民集体所有土地建造住宅的，经安置所在地的农村集体经济组织有表决权的全体成员或者全体成员代表三分之二以上同意，可以依法申请使用安置所在地村宅基地。

二十二、区住房和城乡建设局组织编制bet36体育投注：农村住房设计通用图集,并免费向村民提供。申请建房户不采用或者建房地块不适用通用设计图纸的，村民可自行委托有建设工程设计资质的单位或者符合相关规定的专业人员进行设计，设计图纸应符合规划条件和城乡风貌管控要求。

二十三、乡（镇）人民政府、街道办事处要组织对农房建设定期开展巡查监督，全程做好经批准的村民建房的监督管理，严格落实村民建房“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场;对发现不符合审批要求建房的，依据相关法律、法规、规章处理。

二十四、申请建房户可以委托具有相应技能的农村建筑工匠（以下统称承建人）施工，并与承建人签订施工合同，明确双方的权利和义务；申请建房户自身具备相应建筑施工技能自行建房的除外。承建人必须严格按照批准的设计图纸施工，遵守施工操作规范，并依法对施工质量和安全承担相应责任。

二十五、农房建设竣工后，由建房村民向乡（镇）人民政府、街道办事处提出竣工验收申请，由乡镇(街道)组织竣工验收。村民建房未经竣工验收或竣工验收不合格的，有关部门不得办理相关产权登记手续。

二十六、鼓励进城落户的农村村民，依法自愿有偿退出宅基地。退出的宅基地在符合国土空间规划的前提下，优先用于保障本集体经济组织成员的居住需求。农村闲置的宅基地在符合国土空间规划、用途管制和尊重农村村民意愿的前提下，经依法办理相关手续后，探索开展宅基地综合利用模式。严禁非法买卖或其他形式非法转让宅基地使用权。对非法买卖或其他形式非法转让宅基地使用权的，按照相关法律法规依法处置。

二十七、村民申请建房，必须严格按照省、市、区物价部门核准的收费项目和标准收取；不得收取法律法规规定之外的其他费用，违规收取费用的，按有关规定进行处理。

第七部分 法律责任

二十八、未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建房的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的农房。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

二十九、在乡、村庄规划建设用地范围内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行农村住房建设的，由乡（镇）人民政府、街道办事处依法责令停止建设、限期改正;占用乡村公共设施用地、公益事业用地等情节严重的，应该予以拆除。在城市、镇总体规划建设用地范围内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，按《浙江省城乡规划条例》规定执行。

三十、国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八部分  附则

三十一、本办法自2024年1月1日起施行。法律、法规、规章和上级文件对农村村民建房审批另有规定的，依照其规定。

附件1、2：具体行政村范围

附件1

具体行政村范围

白云街道：灯塔行政村；

岩泉街道：秋塘行政村结七弄自然村、冷水行政村飞机角自然村；

紫金街道：水东行政村、金东行政村、芦埠行政村（芦埠、后村、前山、大石头自然村）、塔下行政村；

南明山街道：小木溪行政村牛岭头自然村、中堂行政村中岸自然村、垟店行政村（小白岩、寺窑自然村）。

附件2

具体行政村范围

紫金街道：芦埠行政村大毛窟自然村、开潭行政村、湾岙行政村（湾岙、梅岙自然村）、风化行政村（上风化、下风化、黄士岙自然村）

联城街道：路湾行政村、敏河行政村、武村行政村、白前行政村、常宅行政村、林宅口行政村、金周行政村、花街行政村、青岗行政村（青岗、塘下、大坑、上乌里坑、鲇鲐山自然村）、凤鸣行政村、坑口行政村；

南明山街道：垟店行政村（垟店、火烧钵自然村）、桐岭行政村、白岩行政村、旭光行政村、吴垵行政村、叶岙行政村、水阁行政村、余庄前行政村、张村行政村、七百秧行政村、龙石行政村、丽沙行政村、里坑行政村、章巷行政村（章巷、处基、里弄自然村）、小木溪行政村（小木溪、大门楼、潜水弄、乌石玄背自然村）、中堂行政村（中堂、黄府前、朱田背、燕窝山、白岭脚自然村）、张垵行政村（齐村、道岭、定岗、张垵自然村）、叶村行政村（叶村、金山下、柳后自然村）、富岭行政村、下张行政村、大坑口行政村（大坑口、秧棚、松山岗自然村）、下仓行政村（下仓、乌里凸、小叶村自然村）、陶庄行政村（陶庄、下双坑、章庵自然村）、前垟行政村（前垟、寺后、法兴寺自然村）；

碧湖镇：郎奇行政村上黄山自然村、白桥行政村、白口行政村、竹溪行政村湾竹自然村、缸窑行政村（缸窑、黄塘窑自然村）、南山行政村（上南山、石玄埠自然村）、三峰行政村三峰自然村、行口行政村、上街行政村、下街行政村、古井行政村、碧一行政村、河口行政村；

大港头镇:大港头行政村大港头自然村、河边行政村河边自然村。

莲政发〔2023〕22号 (1).pdf